Bauabnahme: Formaler Akt mit enormer Wirkung
(djd) Die Bauabnahme ist der Abschluss des Bauvorhabens und hat wichtige Rechtsfolgen
Die Bauabnahme am Ende einer langen Bauzeit wird von vielen Bauherren als rein formaler Akt angesehen. Dies ist es auch – allerdings mit enormer Rechtswirkung und oft unterschätzter Bedeutung. Laut BGB ist der Besteller verpflichtet, das neue Eigenheim nach vertragsgemäßer Herstellung abzunehmen. Tut er dies nach Ablauf einer vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist nicht oder zahlt er die Schlussrate ohne Beanstandungen, gilt das Bauwerk trotzdem als abgenommen. Dabei handelt es sich dann um eine sogenannte fiktive Abnahme.
„Mit der Abnahme erkennt der Auftraggeber an, dass der Auftragnehmer seine vertragsgemäß geschuldete Leistung im Wesentlichen erbracht hat“, erklärt Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.
Und das habe weitreichende Folgen, angefangen mit der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist.
Diese beginnt mit dem Tag der Bauabnahme zu laufen. Ab jetzt muss der Bauherr dem Unternehmer nachweisen, dass ein Mangel auf dessen ungenügende Leistung zurückzuführen ist. „Zudem gehen mit der Abnahme sämtliche Gefahren und Risiken auf den Bauherren über“, so Haas. Er sei von nun an für die Versicherung des Hauses gegen Sturm, Brand, Wasser oder Diebstahl zuständig. Zudem sei nach der Abnahme die Schlussrate des Werklohns für den Bauunternehmer zu entrichten.
Bauherren sollten eine förmliche Abnahme bereits im Werkvertrag vereinbaren und eine fiktive Abnahme ohne Begehung unbedingt vermeiden. Idealerweise sollte das Haus bereits vor dem eigentlichen Abnahmetermin gemeinsam mit einem Bausachverständigen begutachtet werden, um Mängel zu erfassen und bei der Abnahme nicht zu übersehen. Wurde das Haus bereits in der Bauphase im Rahmen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle regelmäßig von einem Sachverständigen kontrolliert, dürften sich Qualität und Quantität von Baumängeln ohnehin in Grenzen halten. Mitglieder der Schutzgemeinschaft etwa können sich Sachverständigenleistungen zu günstigen Konditionen beim Verein zur Qualitätssicherung am Bau (VQC) sichern.
Bei der Bauabnahme wird das Haus vom Bauherrn und vom Bauunternehmer gemeinsam begangen, Mängel und Restarbeiten werden im Abnahmeprotokoll notiert. Bei wesentlichen Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern und Nachbesserung verlangen. „Bauherren sollten sich dann keinesfalls zur Abnahme drängen lassen, sondern sie verweigern“, rät Florian Haas. Allerdings könne die Abnahme nur aufgrund kleinerer Mängel nicht verweigert werden. Wichtig sei, dass alle Beanstandungen notiert würden.
Denn der Beseitigungsanspruch verfalle, wenn der Bauherr trotz eines ihm bekannten Mangels das Bauwerk abnehme, ohne sich seine Rechte wegen des Mangels vorzubehalten.
