Wohnen : Baufinanzierung: 5 Tipps für angehende Häuslebauer
Die meisten Menschen träumen sicherlich davon, den einen Lottogewinn zu haben und sich ihr Traumhaus aus der Portokasse finanzieren zu können. Die Realität sieht aber oft völlig anders aus. Über Jahre wird jeder Cent gespart, um Eigenkapital zu erwirtschaften. Der Rest des Hausprojekts muss baufinanziert werden.
Aber was ist bei einer Baufinanzierung zu beachten und worauf kommt es wirklich an? Dieser Artikel gibt Klarheit.
1. Zinsvergleich: ein Muss
Die Zinsen sind klar der wichtigste Faktor bei einer Baufinanzierung. Hierbei sollten potenzielle Immobilienbesitzer besonders beachten: Durch die hohen Beträge und der langen Laufzeit kann jedes Prozentzehntel stattliche Beträge bedeuten. Daher ist der Vergleich der Zinsen ein absolutes Muss:
- Wie vergleiche ich? – Vergleiche sind nur mit Angeboten möglich. Ein guter Zinsvergleich bezieht auch die Finanzierungsangebote der Hausbank mit ein. Letztendlich wird dieses Angebot dem Kreditvergleich im Internet entgegengehalten und alle Zahlen und Details miteinander verglichen. Online-Vergleiche sind dabei natürlich sehr einfach nutzbar.
- Worauf achte ich? – bei Online-Kreditvergleichen wird mit dem Beispielzins gearbeitet. Dahinter verbirgt sich das repräsentative Beispiel, welches aussagt, dass der Zinssatz auf zwei Drittel der infrage kommenden Kunden zutreffen muss. Achtung: Wer bereits ein konkretes Angebot der Bank erhalten hat, der kann dieses nicht 1:1 einsetzen, da es sich um den persönlichen Zinssatz nach einer Prüfung handelt. Die repräsentativen Beispiele der Onlinevergleiche geben die ungefähre Richtung vor. Ist das Beispiel schon hoch, so wird auch der persönliche Zins nach einer Anfrage und Prüfung höher sein.
Kleinste Zinsunterschiede können bei einer Baufinanzierung schon hohe Beträge ausmachen. Es ist also absolut legitim, nach dem günstigsten Angebot überhaupt zu schauen.
2. Die Zinsbindung richtig wählen
Die Zinsbindung beschreibt einen Zeitraum, in dem der Zinssatz von der Bank nicht oder nur unter außergewöhnlichen Umständen verändert werden kann. Außergewöhnlich würde beispielsweise bedeuten, dass sich der Basiszins plötzlich um 50 Prozentpunkte verändert. Aber welche Zinsbindung ist gut?
- Niedriger Zinssatz – die Bauzinsen steigen zwar bereits, doch sind sie statistisch gesehen weiterhin im Keller. Bei einem niedrigen Zinssatz sind Zinsbindungen von zehn und mehr Jahren ideal. Der Häuslebauer kann darauf vertrauen, über diesen Zeitraum geringe Zinsen zu zahlen und somit viel der Finanzierungssumme abzubezahlen.
- Hoher Zinssatz – das ist natürlich ein Spiel mit dem Feuer, doch fünf Jahre ist ein realistischer Zeitraum für eine Zinsbindung. Die Gefährlichkeit ergibt sich daraus, dass kaum gesagt werden kann, ob der Zinssatz binnen fünf Jahren sinkt oder steigt – zumal er schon auf einem hohen Wert lag.
- Kündigung – nach zehn Jahren hat jeder Kreditnehmer ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht und kann auch trotz einer noch laufenden Zinsbindung den Kredit auflösen. An dieser Stelle ist natürlich ein erneuter Vergleich wichtig, denn der Anschlusskredite sollte bessere Konditionen bieten als der alte.
Zur jetzigen Zeit gehen alle Experten davon aus, dass die Phase der günstigen Bauzinsen vorbei ist und die Zinsen steigen werden. Ob das jedoch bedeutet, dass die Zinsen in fünf Jahren ihr Zenit überschritten haben und erneut fallen oder ob sie in zehn Jahren sprunghaft ansteigen, kann niemand realistisch erklären.
3. Zinseinsparungen in höhere anfängliche Tilgung investieren
Auch Baufinanzierungen werden in monatlichen Raten abgetragen. Viele Kreditnehmer achten dabei darauf, möglichst günstige Raten zu zahlen und würden auch Zinseinsparungen in die Verringerung der Monatsrate stecken. Dies ist falsch. Es gilt:
- Investieren – Zinseinsparungen werden in eine höhere monatliche Tilgung vom ersten Monat an investiert. Bei einem Baukredit werden anfangs überwiegend die Zinsen bezahlt, die eigentliche Kreditsumme wird kaum abgetragen. Wer also an den Zinsen sparen kann, der sollte die Tilgungsrate erhöhen.
- Anfangstilgung – möglichst zwei Prozent sollte die Tilgungsrate zu Beginn sein – alles, was darüber hinausgeht, ist noch besser.
- Warum? – letztendlich geht es bei der Kreditaufnahme schon um die Anschlussfinanzierung. Und da macht es einen Unterschied, ob beispielsweise noch 300.000 Euro oder nur noch 200.000 Euro finanziert werden müssen. Zumal die Zinsen der Anschlussfinanzierung womöglich höher sind.
4. Eigenkapital bereithalten
Mindestens die Baunebenkosten sollten über das Eigenkapital bezahlt werden. Auch hier gilt, dass jeder Euro mehr, besser ist. Das Eigenkapital muss allerdings nicht allein durch Geld bereitgestellt werden, denn Hausbauer können auch durch Eigenleistung Eigenkapital erbringen. Für Laien liegt die Grenze bei knapp zehn Prozent, wer Fachgewerke im Familienkreis hat, der kann auch fünfzig Prozent Eigenkapital erbringen, sofern diese Gewerke fachlich nachweisbar sind.
Die Baunebenkosten variieren je Bundesland, doch können 15 Prozent der Kreditsumme als realistisch angesehen werden.
5. Beim Bau: Eigenleistungen checken
Wie erwähnt, können Eigenleistungen das Eigenkapital stärken. Allerdings ist diese Option mit Tücken behaftet:
- Ausführung – Laien dürfen nur einfache Arbeiten ausführen: Tapezieren, Laminat verlegen, streichen, einen Teil der Terrassenarbeiten erledigen. Andere Arbeiten werden nicht anerkannt, da sie oft nicht dazu dienen, den Wert des Hauses zu erhalten.
- Fachkräfte – wer in der Familie Handwerker hat, der kann diese für die Eigenleistung heranziehen. Eine fachliche Qualifikation muss nachweislich vorliegen und meist sind den Arbeiten Grenzen gesetzt: zwar geht von Heizung über Elektrik alles, doch am Mauerwerk dürfen auch diese Fachkräfte nicht arbeiten, selbst dann nicht, wenn sie Maurer sind.
Die Wette auf fachliche oder befreundete Hilfe rund um den Hausbau geht übrigens in den meisten Fällen schief. Anfangs sind viele Freunde noch bereit, tatkräftig mitzuhelfen, später lässt die Begeisterung nach. Daher sollten sich Hausbauer bei der Vereinbarung der Eigenleistungen mit der Bank nicht zu weit aus dem Fenster lehnen und eher sehr realistisch denken.
Fazit – beim Bau zum Schwaben werden
Mit einem guten Kreditvergleich wird auch der norddeutsche Häuslebauer zum waschechten Schwaben und spart Geld. Im Kernpunkt kommt es auf die Zinsen und die klugen Verträge an. Wer nun noch Eigenkapital aufbringen kann und eventuell einige Arbeiten am Haus selbst erledigt, der wird die Baufinanzierung gut bewältigen können. Vorsicht ist nur mit der tatkräftigen Hilfe am Bau geboten: Nach drei oder vier Wochenenden haben oft auch die besten Freunde keine Lust mehr, weiterhin am Haus zu arbeiten.
