Hauskauf : Baufinanzierung: So können Sie noch sparen
Deutschland. Immobilien sind derzeit begehrt, die Preise entsprechend hoch. Wer beim Hausbau oder -kauf sparen möchte, setzt auf eine kostengünstige Finanzierung. Einen Kredit mit niedrigen Zinsen zu erhalten, ist im Moment noch nicht das Problem, doch das könnte sich bald ändern, denn die europäische Zentralbank hat zum ersten Mal eine geringe Anhebung des Leitzinses beschlossen. Wer sich noch zum günstigen Zinssatz ein eigenes Heim sichern möchte, sollte sich also beeilen – aber nicht unüberlegt handeln.
Wichtig ist, zuerst auf die Darlehenszusage der Bank zu warten und dann erst einen Notartermin zu vereinbaren. Dieser Termin sollte innerhalb der ersten zwei Wochen nach der Finanzierung stattfinden, denn so lange gilt die Widerrufsfrist. Sollte der Kaufvertrag für die gebrauchte Immobilie dann wider Erwarten doch nicht zustande kommen, ist immer noch ein Rücktritt vom Darlehen möglich. Für den Hausbau gelten andere Regeln.
Eigenkapital: Die "magische" Komponente
Wenn es um eine Hausfinanzierung geht, ist regelmäßig von Eigenkapital die Rede. Das Geld, das der zukünftige Hausbesitzer aus eigenem Vermögen in die Finanzierung einbringt, hat einen hohen Stellenwert. Banken freuen sich über Kundschaft mit hohem Eigenkapital, weil das ihr eigenes Finanzierungsrisiko senkt. Wer einen hohen Anteil des Kaufpreises selbst finanziert, darf deshalb auf günstigere Kreditbedingungen hoffen oder hat zumindest einen größeren Verhandlungsspielraum.
Nicht nur dafür lohnt es sich, vorher intensiv Geld anzusparen. Auch die eigene Sicherheit lässt sich mit Eigenkapital deutlich verbessern, denn: je niedriger schlussendlich das Darlehen ausfällt, desto geringer die eigene finanzielle Belastung, und zwar über viele Jahre hinweg. Für Bauherrn oder Immobilienkäufer ist es also eine wirklich gute Idee, erst einmal aus allen möglichen Kanälen Geld flüssig zu machen, bevor die eigentliche Finanzierung startet.
Darunter fällt zum Beispiel, alte Sparverträge aufzulösen, Aktien zu verkaufen und sich eventuell das Erbe von den Eltern vorzeitig auszahlen zu lassen. Je mehr Eigenkapital dabei herausspringt, desto besser. Ein gewisser Anteil Erspartes sollte allerdings erhalten bleiben und nicht ins Haus fließen, um im Alltag weiterhin flexibel zu bleiben – zum Beispiel, wenn eine Renovierung fällig wird. Es ist jedoch erstrebenswert, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu begleichen. Diese liegen ungefähr zwischen 9 und 12 Prozent des eigentlichen Kaufpreises.
Einen sorgfältigen Kreditvergleich durchführen
Zahlreiche Finanzdienstleister und Banken bieten auf dem Immobiliensektor ihre Dienste an. Ihre Angebote unterscheiden sich nicht nur bezüglich der Zinsen, sondern sie sind erheblich komplexer. Längst muss niemand mehr zum Telefon greifen und jede Bank einzeln anrufen, um sich die notwendigen Daten für einen Vergleich zu holen. Die moderne Alternative besteht darin, ein seriöses Vergleichsportal im Internet aufzusuchen und dort die gewünschte Darlehenssumme sowie die anvisierte Laufzeit einzugeben.
Im Anschluss folgen weitere Fragen, die es zu beantworten gilt, um zielgerichtet Angebote einzuholen. Wer alles ausgefüllt hat, erhält solide persönliche Finanzierungsvorschläge, die es wiederum zu überdenken und zu vergleichen gilt. Da es sich bei einem Bau- und Immobilienkredit grundsätzlich um große Summen handelt, ist es durchaus angebracht, einige Tage zu überlegen, um wirklich das Beste für sich herauszuholen.
Warum nur ein Darlehen? Zwei können sich lohnen!
In manchen Fällen lohnt es sich, für die Baufinanzierung mehr als nur ein Darlehen aufzunehmen. Zwei Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten können die finanzielle Belastung signifikant senken. Das Darlehen mit der geringeren Laufzeit hält einen niedrigeren Zinssatz bereit und ist naturgemäß schneller abgelöst. Danach kann sich der frischgebackene Hausbesitzer in Ruhe um die Abzahlung des längerfristigen Darlehens kümmern.
Wer in nächster Zeit eine höhere Geldsumme aus einer Schenkung oder einer Erbschaft erwartet, terminiert das kürzere Darlehen so, dass es ausläuft, sobald der Geldsegen kommt. Dann wird schnell die Restsumme getilgt.
Einige Menschen entscheiden sich dafür, ein Annuitätsdarlehen mit einem Bausparsofortdarlehen zu kombinieren. Bei Letzterem zahlt der Darlehensnehmer zuerst die Bausparsumme ein, die bei ungefähr 40 bis 50 Prozent liegt, und beginnt anschließend mit der Tilgung. Das kann in Zeiten steigender Zinsen von Vorteil sein. Eine entsprechende Finanzberatung ist bei Interesse empfehlenswert.
Eigenleistung: So wertvoll wie Eigenkapital
Ungefähr so wertvoll wie Eigenkapital ist die Eigenleistung, die sehr viel Geld sparen kann. Darum sprechen professionelle Finanzdienstleister auch gern von einer "Muskelhypothek". Banken akzeptieren die Eigenleistung tatsächlich als Argument für eine günstigere Baufinanzierung, allerdings sollte der Kreditnehmer dabei glaubwürdig sein und eine realistische Selbsteinschätzung abgeben. Eine handwerkliche Vorausbildung ist sicher von Vorteil, um den Sachbearbeiter zu überzeugen. Ungefähr 5 bis 10 Prozent Eigenleistung können durchaus machbar sein, in diesem Bereich liegt dann auch die Ersparnis.
Achtung: Wer die Eigenleistung zwar angibt, aber nicht erbringt, schadet schlussendlich sich selbst. Es kommt zu Bauverzögerungen, das Darlehen reicht nicht aus, vielleicht muss der ganze Bau sogar ruhen. Also besser ehrlich sein, sowohl mit sich selbst als auch mit der Bank.
Günstiges Geld: Staatliche Fördertöpfe nicht vergessen
Der Staat fördert den Erwerb eines Eigenheims mit verschiedenen Programmen. Hauptanlaufpunkt ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen gewährt. Seit Herbst 2018 gibt es zum Beispiel das Baukindergeld: Für jedes Kind, das im betreffenden Haushalt lebt, fließen bis zu zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro in die Kasse. Die Bundesländer haben in der Regel ihre eigenen Förderprogramme, jeweils mit individuellen Konditionen.
Es lohnt sich, bei der Bank oder dem Finanzdienstleister nachzufragen, die Fachleute dort kennen sich aus. Sie helfen dabei, ein staatliches Darlehen mit einem privatwirtschaftlichen Kredit zu kombinieren, sodass für den Antragsteller das Beste herausspringt. Wer mag, informiert sich schon vor dem Beratungsgespräch im Internet. Die KfW verfügt über eine eigene Homepage mit zahlreichen aktuellen Daten und Fakten.
Die Immobilie zu zweit finanzieren
Banken mögen Sicherheiten. Zwei solvente Darlehensnehmer sind für sie sicherer als einer, darum ist es eine gute Idee, eine Baufinanzierung, wenn möglich zu zweit zu starten. Beide Unterzeichner sollten ein ordentliches Gehalt oder eine solide Selbständigkeit vorweisen. So verteilt sich das Risiko auf zwei relativ starken Schultern und die Bank kommt dem Paar wahrscheinlich mit niedrigeren Zinsen entgegen. Natürlich sollten die zwei Personen eine stabile Beziehung zueinander haben, denn ein Immobilienkredit ist nicht in ein, zwei Jahren abbezahlt. Bei späteren Streitigkeiten entwickelt er sich vielleicht sogar zum zusätzlichen Zankapfel! Vertrauen und eine offene Kommunikation sind also gefragt, wenn zwei Menschen scih womöglich jahrzehntelang finanziell binden.
Die Super-Chance: möglichst hohe Sondertilgung
Relativ wenig Beachtung findet bei der Baufinanzierung die Sondertilgung. Dabei bietet sie eine verlockende Chance, das Darlehen viel schneller loszuwerden als gedacht. Einmal im Jahr einen höheren Betrag außerhalb der eigentlichen Tilgung abzuzahlen, bedeutet nämlich jedes Mal einen erheblichen Sprung nach vorn auf dem Tilgungsplan! Wenn auch zum Vertragsabschluss die Finanzen eher eng aussehen und die Sondertilgung wie ein ferner Traum erscheint, kann sich das in Zukunft deutlich ändern.
Darum besser auf eine hohe Sondertilgung achten, manchmal sind sogar 5 bis 10 Prozent der Nettodarlehenssumme Euro pro Jahr "drin". Wenn dann eines Tages die große Erbschaft, der Lottogewinn oder die unverhoffte Karriere kommt, ist das Haus ruckzuck abbezahlt.
Achtung: Banken möchten oftmals die höhere Sondertilgung mit einem Zinsaufschlag verbinden. Manche Finanzdienstleister verzichten auf einen solchen Ausgleich. Hier sind genaue Vergleiche und im Ernstfall Verhandlungen gefragt.
Hohe Tilgung bei niedrigen Zinsen – und schneller raus
Bei niedrigem Zinssatz lohnt es sich meistens, eine hohe Tilgungsrate zu wählen, damit sich die Restschuld schneller dezimiert. Damit steigt die monatliche finanzielle Belastung zwar an, doch steht gleichzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung in Aussicht. Denn wenn am Ende der Zinsbindungsfrist ein nur geringer Betrag übrigbleibt, lässt sich dieser mit einem kleinen, preiswerten Darlehen tilgen. Die hohe Tilgungsrate ist ein zweiter, wichtiger Baustein, um möglichst zügig schuldenfrei zu sein.
Allerdings sollte die Tilgungsrate keinesfalls zu hoch ausfallen, sondern der eigenen finanziellen Situation angemessen sein. Wer auf Nummer sichergehen möchte, rechnet gemeinsam mit dem Sachbearbeiter alles noch einmal genau durch, bevor die Tilgung in Stein gemeißelt wird. Sämtliche Einnahmen und Ausgaben müssen hierfür auf den Tisch, ebenso wie die monatliche Sparsumme für unvorhergesehene Belastungen. Wenn sich der Darlehensnehmer finanziell übernimmt, schadet das ihm selbst und der Bank, darum arbeiten beide Vertragspartner am besten Hand in Hand.
Volltilgerdarlehen für Menschen mit hohem Einkommen
Wer über ein sehr gutes Einkommen verfügt, kann mit einem sogenannten Volltilgerdarlehen noch einiges sparen. Ein normales Annuitätsdarlehen im Immobilienbereich ist bei Laufzeitende nicht vollständig abbezahlt, es sei denn, der Darlehensnehmer nutzt exzessiv sein Recht auf Sondertilgung. Mit der Laufzeit endet nur die Zinsbindungsfrist, dann ist eine Anschlussfinanzierung für die Restsumme gefragt.
Das Volltilgerdarlehen kommt ohne Anschlussdarlehen aus, weil es am Ende der Laufzeit voll getilgt ist. Banken honorieren einen solchen Vertrag gern mit niedrigeren Zinsen, doch der Tilgungssatz ist vergleichsweise hoch. Sondertilgungen sind hierbei in der Regel nicht möglich, auch die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel fällt weg. Damit versteht es sich von selbst, dass sich nur finanziell perfekt abgesicherte Personen auf ein solches Angebot einlassen sollten.
Grunderwerbssteuer minimieren durch bewegliches Inventar
Die Grunderwerbssteuer fällt beim Hauskauf erheblich ins Gewicht. Aktuell beträgt sie je nach Bundesland 3,5 bis 6,0 Prozent. Das wären bei einem Kaufpreis von niedrigen 200.000 Euro bereits 7.000 bis 12.000 Euro! Geht es um eine Summe von 500.000 Euro, sind wir schon bei 17.500 bis 30.000 Euro Steuern. Falls das betreffende Gebäude über bewegliches Inventar verfügt, das der Käufer übernimmt, sollte man dieses im Kaufvertrag deshalb extra ausweisen. Denn solche Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer, bleiben also für den Käufer steuerfrei.
Allerdings sollten die angegebenen Positionen und Preise realistisch sein, der Makler hilft sicher gern bei der Aufstellung. Das Finanzamt akzeptiert normalerweise einen Betrag von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises, doch kann die Behörde durchaus Nachweise verlangen, wenn die Angaben nicht plausibel klingen.
Zum beweglichen Inventar gehören zum Beispiel eine Küche, die teure Badgarnitur, das Gewächshaus im Garten und die edle Ofenbank. Es ist empfehlenswert, sich genau im Haus umzusehen und entsprechende Ausstattungsstücke zu orten.
Anschlussfinanzierung direkt mitplanen
Wer kein Volltilgerdarlehen abschließt, benötigt nach Laufzeitende eine Anschlussfinanzierung. Das lässt sich durchaus spontan beschaffen, wenn es so weit ist. Doch dann können die Zinsen weit höher sein als heute – und der Darlehensnehmer befindet sich gleichzeitig in einer schlechten Verhandlungsposition. Er braucht die Finanzierung dringend und steht womöglich unter Zeitdruck.
Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, die Anschlussfinanzierung direkt mitzuplanen. Dafür bietet sich ein Bausparvertrag an, dessen Ansparphase sich über die Darlehenslaufzeit erstreckt. Damit sichert sich der Kreditnehmer die aktuell niedrigen Zinsen und spart sich zusätzlich über die Jahre ein sattes Guthaben an, um beizeiten einen Teil der Restsumme abzulösen. Das Ziel ist immer, die Schulden möglichst kostengünstig und schnell loszuwerden. Wer gut plant, profitiert.
