Mieteinnahmen versteuern - die besten Tipps und Tricks

Mieteinnahmen versteuern - die besten Tipps und Tricks

Vermieten Sie eine Immobilie — beispielsweise ein Haus oder aber eine Eigentumswohnung — ist es ratsam, sich schon im Voraus der Vermietung über zu berücksichtigende Steuern sowie über Steuererklärungen umfassend zu informieren.

Um einen Überblick über die Zusammenstellung der Steuern bei der Vermietung einer Immobilie zu erhalten, werden im Folgenden einzelne Schritte der Versteuerung der Mieteinnahmen, sowie diverse Tipps und Tricks gegeben, die Sie bei der Vermietung berücksichtigen sollten.

Zunächst ist zu erwähnen, dass der Wert der anfallenden Steuern diversen Faktoren — so beispielsweise dem Faktor anfallender Reparaturen am Haus oder an der Wohnung — unterliegt. Die Höhe der zu zahlenden Steuern definiert sich durch die Summe der gezahlten Mietkosten innerhalb eines Jahres. Die oben genannten Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, werden vom Gesamtbetrag der Mietkosten abgezogen und unterliegen nicht der Versteuerung. So gestaltet sich die Zusammenstellung der Steuern immer in Hinblick der vermieteten Immobilie und unterscheidet sich in ihrem Umfang dementsprechend. Auch kann das Heranziehen eines Steuerberaters ratsam sein, da Sie so eine fachliche Einschätzung erhalten und zusätzlich Gewissheit der korrekten Versteuerung der Mieteinnahmen gewinnen.

Zunächst sollte beachtet werden, dass es für das korrekte Ausfüllen der Steuererklärung von Vorteil ist, wenn alle Belege und Quittungen aufgehoben werden, sowie Mieteinnahmen und Kosten registriert werden. Dies hilft Ihnen dabei, einen Überblick über die Einnahmen sowie Ausgaben zu erhalten. In der Steuererklärung ist der Punkt "Einnahmen Vermietung/Verpachtung" zu finden, unter dem die zu versteuernden Einnahmen aufgelistet werden müssen. Hier ist der sogenannte Grundfreibetrag zu beachten. Sollten Sie diesen Grundfreibetrag nicht überschreiten, — im Jahr 2016 liegt dieser bei 8652 Euro für Einzelpersonen und bei 17.302 Euro für Ehepaare — müssen von Ihnen keine Mieteinnahmen versteuert werden. Diesen steuerlichen Grundfreibetrag kann jeder Steuerpflichtige in Deutschland uneingeschränkt in Anspruch nehmen.

Ein weiterer wichtiger Punkt beim Ausfüllen der Steuererklärung ist die sogenannte "Anlage V". In dieser Anlage werden alle Einnahmen — sowohl aus der Vermietung als auch aus der Verpachtung — eingetragen. Bei diesen Einnahmen ist zu beachten, dass diese zwingend mit einer Quittung belegt werden müssen. Des Weiteren müssen diese Belege über einen Zeitraum von sieben Jahren aufbewahrt werden.

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Sie können unterschiedlichste Dinge von der Steuer absetzten, wodurch sich Geld sparen lässt. Dabei sollten Sie grundsätzlich beachten, dass Sie als Vermieter einer Immobilie nur die Kosten von der Steuer absetzen können, die Sie auch tatsächlich selbst übernommen haben. Kosten,
die der Mieter übernommen hat, sind davon ausgeschlossen und können demnach von Ihnen nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Grob zusammengefasst, umfasst das Absetzen von der Steuer folgende Bereiche:

  1. Nebenkosten
  2. Reparatur-, sowie Renovierungsarbeiten (beispielsweise die Instandsetzung eines kaputten Wasserhahns, die Abdichtung von Fenstern oder aber die Kosten der Renovierung der Wohnung nach dem Auszug des Vormieters)
  3. Die Grundsteuer
  4. Unter der Bedingung, dass ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie existiert, besteht die Möglichkeit, dass der Schuldzins der Finanzierung für die Absetzung von der Steuer geltend gemacht werden kann.
  5. Auch Ausgaben wie beispielsweise Versicherungen oder aber Werbeanzeigen zur Vermietung können abgesetzt werden.
  6. Sollte Ihre Immobilie leer stehen und Mieteinnahmen demnach ausfallen, haben Sie als Eigentümer trotzdem anfallende Kosten — beispielsweise die Kosten der Grundsteuer, Kosten für Wasser, Strom und Heizung oder aber Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Auch diese Kosten können — trotz der Tatsache, dass die Immobilie leer steht — von den Steuern abgesetzt werden. Diese fallen dann unter die "Werbungskosten".

Ein wichtiger Punkt für das einfache Absetzung von der Steuer ist, dass Kosten, die für das Miethaus oder die Wohnung anfallen, den finanziellen Wert von 410 Euro nicht überschreiten sollten. Unter diese Finanzierungen fallen beispielsweise Steckdose, Lichtschalter oder andere kleinere Gegenstände zur Instandhaltung der jeweiligen Immobilie. Denn diese können am Ende des Jahres komplett von der Steuer abgesetzt werden. Überschreiten diese Kosten jedoch den Wert von 410 Euro, gestaltet sich das Absetzen von der Steuer komplizierter und umfangreicher. Hier ist zu beachten, dass bei der Überschreitung dieses Wertes, die finanzierten Gegenstände über mehrere Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt werden, statt innerhalb eines einzelnen Jahres. Dies nennt sich "Absetzung für Abnutzung" (AfA). Welche Abnutzungsdauer der jeweilige Gegenstand hat, ist vom Gesetzgeber genau festgelegt. Auch können Sie sich durch die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums über die Abschreibungsdauer unterschiedlicher Gegenstände informieren. Dort werden unterschiedlichste Bereiche von Gegenständen mit der jeweiligen Abschreibungsdauer detailliert aufgelistet. Die AfA-Tabelle finden Sie auf der Homepage des Ministeriums.

Neben der Absetzung von Gegenständen, ist unter dem Punkt der AfA auch der Wertverlust der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Grundsätzlich gilt hier, dass über einen Zeitraum von 50 Jahren, zwei Prozent der der Mieteinnahmen über die "Absetzung für Abnutzung" abgesetzt werden dürfen.

Es lohnt sich also für Sie als Vermieter einer Immobilie, sich frühzeitig Informationen über die unterschiedlichen Abnutzungsdauern der jeweiligen Gegenstände, die für das Haus oder die Wohnung angeschafft werden sollen, einzuholen. Durch das korrekte Versteuern der Mieteinnahmen Ihrer Immobilie können lassen sich Ausgaben reduzieren und schlussendlich Geld sparen.